청원내용
경기도 공동주택관리규약 준칙 개정 제안_2019.10.31
제9조【입주자등의 자격】
① 입주자의 자격은 소유자가 공동주택 1세대의 구분소 유권을 취득(분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 자로서 사업주체의 사정으로 소유권등기를 이전받지 못한 자를 포함한다.)한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다.
② 사용자의 자격은 1세대의 주택 전세권 및 임차권 등을 취득한 때에 발생하고, 그 권리를 상실한 때에 소멸한다.
③ 공동주택에 입주한 입주자등은 지체 없이 별지 제1호 서식에 따라 입주자 명부를작성하여 관리주체에 제출하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「개인정보보호법」제15조부터 제22조 를 준수하여 자료를 관리하여야 한다.
④ 입주자등의 자격을 상실한 자는 이 규약과 관련한 일체의 권리를 상실한다.
개정 제안#1: ① 입주자의 자격은 소유자가 공동주택 1세대의 구분소유권을 취득(분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 자로서 사업주체의 사정으로 소유권등기를 이전받지 못한 자를 포함한다.)한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다.
② 사용자가 외국인등 기타 (능력 부족으로 권리행사가 불가능하거나 사용자가 권리 포기로 소유자에게 위임 할시) 사유로 비거주 (주민등록을 마치지 않은) 소유자에게 계약서상에 위임할 시 입주자의 권리는 비거주 소유자에게 있다 (또는 비거주 소유자가 권리를 대신 할 수 있다.)
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제12조【의결권 행사】 ① 1세대의 주택에는 하나의 의결권을 부여하며 의결권은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 세대주가 행사하는 것을 원칙으로 한다.
② 입주자등은 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.
③ 1세대의 주택을 2인 이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.
④ 소유자 또는 세대주가 아닌 입주자등은 세대주를 대리하여 의결권을 행사할 수
있다. 이 경우 대리인은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 실제 거주자(미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인을 제외한다)이어야 한다.
개정 제안#2: ⑤ 규칙 제9조제2항에 따라 사용자가 외국인등, 비거주 소유자에게 권리위임시 비거주 소유자는 의결권을 행사할 수 있다.
이유 1 (타당성) : 재산의 소유자는 재산세/장기수선충당금 등을 내고 때로는 관리비를 납부 하고, 또한 문제(하자/노후/천재지변 기타 등등) 발생 시 책임을 지며 금전적 보상/배상을 함에도 불구하고 나의 권리 제한으로 남의 임의대로 관리되여 질 때 아무런 기본적인 권리 행사도 못 한다? 상식에 어긋난다고 본인은 생각합니다. 즉 관리비를 내며 거주하는 사용자의 권리가 존중되는 것 마땅하며 또한 그에 균등한 비거주 소유자의 기본권리도 존중되어야 하지 않나 생각합니다. 보편적으로 사용자는 단기 사용시에 권리가 필요하지만 장기적 문제점에 관심도 없다. 건물이란 장기적 관리도 해야 하고 이에 따른 비거주 소유자의 자기 재산 관리에 권리가 침해 당해선 안 된다고 생각한다.
이유 2 (현실성과 효율성) : 현재 평택시 경우 미군 주둔 증가로 인해 미군에게 임대를 준 소유자가 많으며 사용자가 미군인 경우 그들은 아파트에서 모든 문제 발생시 소유자가 이를 해결하고 그들은 어떤 경우에도 개선제안, 불만사항, 투표등 권리 행사를 원하지 않으며 필요시 소유자에게 요구한다. 그리고 언어 장벽으로 주민 찬반/동대표 선거등도 참여할 수 없다. 모든 아파트 공지 공개 동의서 투표사항이 모두 한국어일 뿐 아니라. 혹시 한국어를 좀 안다고 해도 한국법을 모르므로 그들은 그런 일에 관여하는 것을 꺼려하고 원치 않는다. 특히 군인 신분으로 외부에서 투표 등등 본인 서명을 원치 않으며 꺼린다. 이 경우는 현행 준칙의 효력이 없고 현실성 및 효율성이 전혀 없다고 본다.
그 외에도 미군은 명령에 의하여 이사를 할 경우, 30일 전 공고 후 임대계약은 해지 된다. 이런 경우 소유자는 세대를 공실로 1~6개월 비워두어야 할 경우 관리비를 납입한다. 헌데 소유자에게 입주자등의 권리 제한을 둔 현행 경기도 공동주택관리 준칙은 불합리하고 비거주자 소유자가 질문 또는 제안조차 제대로 못 한다는 것은 상식적이지 않다고 본인은 생각하여 이에 준칙 개정/보완을 신청합니다. (아래 페이지 참고)
비거주 소유자의 문제점은 현행법/준칙상 아파트 관리업체나 입주자대표회의에 의견 제안권 및 규약에서 정한 모든 권리(장기수선충당금 제외) 마저 없어 소유자로써 재산권도 행사 할 수 없는 것으로 되어 있다.
** 사용자의 권리를 존중하기 위한 법, 법령/준칙은 충분히 이해가 가지만 비거주 소유자가 외국인에 임대를 한 경우에는 소유자는 물론 외국인 사용자에게도 오히려 불편함을 주는 것은 물론 나아가 입주자대표회의/선거관리위원회 에게도 주민 동의를 구하는데 어려움이 있는 것으로 본인은 보완/개정이 필요하다고 생각합니다.
*외국인 임차인은 특히 미군인 인 경우 단기 거주자로 1년/2년 계약으로 90% 정도가 한국에 거주 또한 한국에 근무 연장 신청이 허락된자 에 한하여 길어야 2년/4년 이상을 넘지 않는다. 해서 이들은 사용자 로써의 권리 중에서 제안/투표를 행사할 생각조차 하지 못하게나 알아도 권리 실행을 하지 않는다. 이런 경우, 10~30%가 미군 세입자인 아파트의 경우 투표율은 당연히 저조할 것이며 방문 투표 실행 시 투명성에도 문제가 발생할 가능성이 있다.
요청사항: 준칙의 보완/개정 필요시 관련법의 개정 또한 필요하다면 전문가이신 주택과에서 관련 행정기관에 제안 해주시길 간청합니다. 이유는 세계화 시대에 좀 더 현실성과 효율성 있게 접근 하는 것 이라고 본인은 생각 합니다.
이유 3 (법의 균등성과 형평성) : 공동주택관리법: 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고: 법의 해석대로라면 비거주 소유자는 본인들이 내는 장기수선충당금의 관리 및 운영에 권한에 관하여; 비거주 소유자가 의결권 없어 타인들의 결정 (의결권)에 의하여 선출된 입주자대표회의와 관리주체에 의하여 사용된다. 라는 결론에 이른다. 이는 비거주 소유자의 기본적인 권리를 침해 한다고 본다. 또한, 집합건물법 제2조의2와 대조되는 경향이 있다.
민법 제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
공동주택 비거주 소유자가 소유물을 사용하는 범위 내에서 거주 소유자와 균등/동등한 권리가 부여되어야 한다고 본다.
결론: 비거주 소유자에 기본권 보장과 비거주 소유자는 외국인이 사용자일 경우 사용자의 권한 위임을 받아 권리를 대행할 수 있어야 한다 (입주자대표회의 임원 및 선거위원 자격 제외) 현실성과 효율성 향상을 위한 예외준칙 추가.
혜택: 공동주택 입주자등, 입주자대표회위 구성원, 선관위원 및 관리주체 모두에게 현실성과 효율성 부여. 주민투표율 향상.
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관련 법:
대한민국헌법 제23조 ①모든 국민의 재산권은 보장된다.
집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계) 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관 리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다. <개정 2015. 8. 11.> (물론 이 법이 공동주택관리법과는 구분되어 다르지만)
공동주택관리법 제2조 "관리규약"이란 공동주택의 입주자등을 보호
공동주택관리법 제30조 (장기수선충당금의 적립) ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고
공동주택관리법시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) 제7항 및 8항
⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.
⑧ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.
민법 제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위 내 에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
제9조【입주자등의 자격】
① 입주자의 자격은 소유자가 공동주택 1세대의 구분소 유권을 취득(분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 자로서 사업주체의 사정으로 소유권등기를 이전받지 못한 자를 포함한다.)한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다.
② 사용자의 자격은 1세대의 주택 전세권 및 임차권 등을 취득한 때에 발생하고, 그 권리를 상실한 때에 소멸한다.
③ 공동주택에 입주한 입주자등은 지체 없이 별지 제1호 서식에 따라 입주자 명부를작성하여 관리주체에 제출하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「개인정보보호법」제15조부터 제22조 를 준수하여 자료를 관리하여야 한다.
④ 입주자등의 자격을 상실한 자는 이 규약과 관련한 일체의 권리를 상실한다.
개정 제안#1: ① 입주자의 자격은 소유자가 공동주택 1세대의 구분소유권을 취득(분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친 자로서 사업주체의 사정으로 소유권등기를 이전받지 못한 자를 포함한다.)한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다.
② 사용자가 외국인등 기타 (능력 부족으로 권리행사가 불가능하거나 사용자가 권리 포기로 소유자에게 위임 할시) 사유로 비거주 (주민등록을 마치지 않은) 소유자에게 계약서상에 위임할 시 입주자의 권리는 비거주 소유자에게 있다 (또는 비거주 소유자가 권리를 대신 할 수 있다.)
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제12조【의결권 행사】 ① 1세대의 주택에는 하나의 의결권을 부여하며 의결권은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 세대주가 행사하는 것을 원칙으로 한다.
② 입주자등은 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.
③ 1세대의 주택을 2인 이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.
④ 소유자 또는 세대주가 아닌 입주자등은 세대주를 대리하여 의결권을 행사할 수
있다. 이 경우 대리인은 관리사무소의 입주자명부에 등재된 실제 거주자(미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인을 제외한다)이어야 한다.
개정 제안#2: ⑤ 규칙 제9조제2항에 따라 사용자가 외국인등, 비거주 소유자에게 권리위임시 비거주 소유자는 의결권을 행사할 수 있다.
이유 1 (타당성) : 재산의 소유자는 재산세/장기수선충당금 등을 내고 때로는 관리비를 납부 하고, 또한 문제(하자/노후/천재지변 기타 등등) 발생 시 책임을 지며 금전적 보상/배상을 함에도 불구하고 나의 권리 제한으로 남의 임의대로 관리되여 질 때 아무런 기본적인 권리 행사도 못 한다? 상식에 어긋난다고 본인은 생각합니다. 즉 관리비를 내며 거주하는 사용자의 권리가 존중되는 것 마땅하며 또한 그에 균등한 비거주 소유자의 기본권리도 존중되어야 하지 않나 생각합니다. 보편적으로 사용자는 단기 사용시에 권리가 필요하지만 장기적 문제점에 관심도 없다. 건물이란 장기적 관리도 해야 하고 이에 따른 비거주 소유자의 자기 재산 관리에 권리가 침해 당해선 안 된다고 생각한다.
이유 2 (현실성과 효율성) : 현재 평택시 경우 미군 주둔 증가로 인해 미군에게 임대를 준 소유자가 많으며 사용자가 미군인 경우 그들은 아파트에서 모든 문제 발생시 소유자가 이를 해결하고 그들은 어떤 경우에도 개선제안, 불만사항, 투표등 권리 행사를 원하지 않으며 필요시 소유자에게 요구한다. 그리고 언어 장벽으로 주민 찬반/동대표 선거등도 참여할 수 없다. 모든 아파트 공지 공개 동의서 투표사항이 모두 한국어일 뿐 아니라. 혹시 한국어를 좀 안다고 해도 한국법을 모르므로 그들은 그런 일에 관여하는 것을 꺼려하고 원치 않는다. 특히 군인 신분으로 외부에서 투표 등등 본인 서명을 원치 않으며 꺼린다. 이 경우는 현행 준칙의 효력이 없고 현실성 및 효율성이 전혀 없다고 본다.
그 외에도 미군은 명령에 의하여 이사를 할 경우, 30일 전 공고 후 임대계약은 해지 된다. 이런 경우 소유자는 세대를 공실로 1~6개월 비워두어야 할 경우 관리비를 납입한다. 헌데 소유자에게 입주자등의 권리 제한을 둔 현행 경기도 공동주택관리 준칙은 불합리하고 비거주자 소유자가 질문 또는 제안조차 제대로 못 한다는 것은 상식적이지 않다고 본인은 생각하여 이에 준칙 개정/보완을 신청합니다. (아래 페이지 참고)
비거주 소유자의 문제점은 현행법/준칙상 아파트 관리업체나 입주자대표회의에 의견 제안권 및 규약에서 정한 모든 권리(장기수선충당금 제외) 마저 없어 소유자로써 재산권도 행사 할 수 없는 것으로 되어 있다.
** 사용자의 권리를 존중하기 위한 법, 법령/준칙은 충분히 이해가 가지만 비거주 소유자가 외국인에 임대를 한 경우에는 소유자는 물론 외국인 사용자에게도 오히려 불편함을 주는 것은 물론 나아가 입주자대표회의/선거관리위원회 에게도 주민 동의를 구하는데 어려움이 있는 것으로 본인은 보완/개정이 필요하다고 생각합니다.
*외국인 임차인은 특히 미군인 인 경우 단기 거주자로 1년/2년 계약으로 90% 정도가 한국에 거주 또한 한국에 근무 연장 신청이 허락된자 에 한하여 길어야 2년/4년 이상을 넘지 않는다. 해서 이들은 사용자 로써의 권리 중에서 제안/투표를 행사할 생각조차 하지 못하게나 알아도 권리 실행을 하지 않는다. 이런 경우, 10~30%가 미군 세입자인 아파트의 경우 투표율은 당연히 저조할 것이며 방문 투표 실행 시 투명성에도 문제가 발생할 가능성이 있다.
요청사항: 준칙의 보완/개정 필요시 관련법의 개정 또한 필요하다면 전문가이신 주택과에서 관련 행정기관에 제안 해주시길 간청합니다. 이유는 세계화 시대에 좀 더 현실성과 효율성 있게 접근 하는 것 이라고 본인은 생각 합니다.
이유 3 (법의 균등성과 형평성) : 공동주택관리법: 제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다. ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고: 법의 해석대로라면 비거주 소유자는 본인들이 내는 장기수선충당금의 관리 및 운영에 권한에 관하여; 비거주 소유자가 의결권 없어 타인들의 결정 (의결권)에 의하여 선출된 입주자대표회의와 관리주체에 의하여 사용된다. 라는 결론에 이른다. 이는 비거주 소유자의 기본적인 권리를 침해 한다고 본다. 또한, 집합건물법 제2조의2와 대조되는 경향이 있다.
민법 제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
공동주택 비거주 소유자가 소유물을 사용하는 범위 내에서 거주 소유자와 균등/동등한 권리가 부여되어야 한다고 본다.
결론: 비거주 소유자에 기본권 보장과 비거주 소유자는 외국인이 사용자일 경우 사용자의 권한 위임을 받아 권리를 대행할 수 있어야 한다 (입주자대표회의 임원 및 선거위원 자격 제외) 현실성과 효율성 향상을 위한 예외준칙 추가.
혜택: 공동주택 입주자등, 입주자대표회위 구성원, 선관위원 및 관리주체 모두에게 현실성과 효율성 부여. 주민투표율 향상.
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대한민국헌법 제23조 ①모든 국민의 재산권은 보장된다.
집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계) 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관 리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다. <개정 2015. 8. 11.> (물론 이 법이 공동주택관리법과는 구분되어 다르지만)
공동주택관리법 제2조 "관리규약"이란 공동주택의 입주자등을 보호
공동주택관리법 제30조 (장기수선충당금의 적립) ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고
공동주택관리법시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등) 제7항 및 8항
⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.
⑧ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.
민법 제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위 내 에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.